De zesde staatshervorming maakt Vlaanderen bevoegd voor de fiscale ondersteuning van de eigen woning, de welbekende woonbonus. Naast registratierechten en onroerende voorheffing krijgt Vlaanderen dus alle fiscale instrumenten voor woonfiscaliteit (voor de eigen woning) in handen.
Het nieuwe Vlaamse regeerakkoord voorziet een bijsturing van de woonbonus voor nieuwe contracten vanaf 2015. De regering zal ook de keuzemogelijkheid laten onderzoeken tussen een woonbonus of een vermindering van registratierechten. De huidige gunstmaatregelen op de registratierechten zullen budgetneutraal vereenvoudigd worden naar een globaal lager tarief. Er staan dus heel wat wijzigingen op stapel. Met zijn open raad van 17 september 2014 wilde de SERV een aanzet geven tot een maatschappelijk debat over de woonfiscaliteit in Vlaanderen.
De SERV nodigde hiervoor twee sprekers uit die aan het recente onderzoek over woonfiscaliteit meewerkten.
Sien Winters is coördinator van het Steunpunt Wonen en ook lid als deskundige in de Vlaamse Woonraad.
Frank Vastmans is onderzoeker aan het Centrum voor Economische Studiën van de KULeuven en gespecialiseerd in vastgoedeconomie.
In de presentatie kwamen volgende elementen aan bod :
- omgevingsanalyse van de woningmarkt en het woonbeleid
- de werking van de woningmarkt
- het toetsingskader voor een optimale vastgoedfiscaliteit
- de beleidsaanbevelingen van het onderzoek
Aansluitend op de presentie volgde een gedachtewisseling met de deelnemers onder leiding van de SERV-voorzitter, Jo Libeer.
In deze gedachtewisseling kwamen volgende vragen en bemerkingen aan bod:
Mehdi Koocheki (ABVV) heeft twee vragen. De eerste vraag peilt naar de belangrijkste kostendrijvers van nieuwbouw. Volgens de onderzoekers is dit de prijs van de bouwgrond. Hij vraagt in welke mate ook de loonkost en meer bepaald de parafiscaliteit een invloed heeft. De tweede vraag gaat over de aanbeveling om de registratierechten te verminderen en de onroerende voorheffing te verhogen. Deze aanbeveling is ingegeven door de vaststelling dat hoge transactiebelastingen de verhuisbereidheid afremmen en op die manier een negatief effect hebben op de tewerkstelling. Spreker betwijfelt dit en vraagt zich af of niet eerder andere effecten spelen. Zo denkt hij eerder aan het culturele effect (niet willen verhuizen). Bovendien bestaat ook de meeneembaarheid van registratierechten. Tot slot vraagt hij zich af of registratierechten geen minder omslachtig instrument zijn om inkomsten te benaderen dan onroerende voorheffing.
Frank Vastmans beantwoordt de eerste vraag. De prijs van de bouwgrond is de belangrijkste kostendrijver van nieuwbouw omdat hij residueel wordt bepaald. De bouwprijzen zelf zijn concurrentieel en volgen vooral de inflatie. Dit geldt niet alleen voor individuele huishoudens, maar ook voor projectontwikkelaars. Zij ramen de opbrengst die zij zullen halen uit de verkoop, hiervan trekken ze de globale bouwkosten af en wat overblijft is de marge die over blijft voor de bouwgrond.
Sien Winters gaat in op de tweede vraag. Zij beaamt het belang van de meeneembaarheid van de registratierechten om de verhuismobiliteit te bevorderen. Het is evenwel moeilijk te zeggen wat precies de oorzaak is van het niet willen verhuizen. Zij verwijst naar wetenschappelijke studies die wel degelijk een oorzakelijk verband aantonen tussen tewerkstelling en fiscale ondersteuning van eigen woningbezit. Ook in Vlaanderen werd dit recent bevestigd in een doctoraatsstudie. Wat betreft de vergelijking tussen registratierechten en onroerende voorheffing zijn de inning van onroerende voorheffing niet noodzakelijk meer omslachtig. Ze laten bv. beter toe om rekening te houden met een gewijzigde gezinssituatie en zijn dus een minder ‘bot’ instrument dan registratierechten.
Dirk Van Gestel (Agentschap Wonen Vlaanderen) verwijst naar de grafiek (p. 7) die een 1 op 1 relatie illustreert tussen inkomens- en prijsvorming. Hij stelt recent een duidelijke verhoging vast van het aandeel van het inkomen dat gezinnen aan wonen besteden. Dat loopt soms op tot 40 à 50 %.
Frank Vastmans beaamt dat banken de '33 % regel' vaak overschrijden. Hierbij moet evenwel een onderscheid gemaakt worden tussen bruto en netto afbetalingslast (na aftrek fiscaal voordeel). Aan de hand van een cijfervoorbeeld toont hij aan dat de netto afbetalingslast in de buurt van 1/3 van het inkomen blijft.
Stijn De Cock (VOKA) stelt vast dat het voordeel van de woonbonus zich vooral kapitaliseert bij de aankoop van een woning. Het voordeel komt op die manier vooral ten goede aan de verkopers. Zou het niet zinvol zijn om de ondersteuning op te splitsen in koop en renovatie, met focus op renovatie?
Frank Vastmans antwoordt dat de ondersteuning van renovatie ideaal lijkt omdat het ook inspeelt op een verbetering van de woningkwaliteit. Alleen is de woonbonus daarvoor niet het geschikte instrument.
Dirk De Kort (Vlaams parlementslid) vraagt hoe de private huurmarkt kan aangemoedigd worden.
Sien Winters antwoordt dat dit kan zowel langs vraag- als langs aanbodzijde. Langs vraagzijde kan dit bv. via toekenning van een huursubsidie, maar even goed via algemeen inkomensbeleid. Dit kan leiden tot doorsijpelingseffecten naar de aanbodzijde. De aanbodzijde kan ook rechtstreeks ondersteund worden. In Vlaanderen kennen we deze vorm van ondersteuning minder, maar in het buitenland bestaan hiervan voorbeelden. Dergelijke ondersteuning mag evenwel niet te algemeen zijn (bv. algemene btw-verlaging), maar moet heel doelgericht zijn (bv. enkel voor verhuur via SVK).
Suzanne Kwanten (ACLVB) vraagt of de onderzoekers ook het effect van de omzetting van een fiscale aftrek naar een belastingvermindering zijn nagegaan. Het belastbaar inkomen dat in aanmerking wordt genomen voor allerhande tegemoetkomingen (bv. studiebeurzen) wijzigt immers.
Sien Winters antwoordt dat dit niet meegenomen is in het onderzoek. De veelheid van kortingen, verminderingen en tegemoetkomingen is zo groot en intransparant dat het onmogelijk is om daarover uitspraken te doen.
Peter Van Humbeeck (SERV-secretariaat) ziet heel wat gelijkenissen met de aanbevelingen van de SERV over het energiebeleid: (1) brede blik, (2) aandacht voor feedbackeffecten in belendende sectoren en (3) selectief inzetten van het instrumentarium.
Hij vraagt aan de sprekers welke feedback zij kregen op hun voorstellen van politieke partijen of de Vlaamse administratie of uit de media.
Sien Winters antwoordt dat zij tot nu toe zeer weinig formele reacties heeft ontvangen, ook niet naar aanleiding van het regeerakkoord. Zij merkt wel een duidelijke kentering in vergelijking met bijna 2 jaar geleden toen de Vlaamse Woonraad zijn advies over de woonbonus uitbracht. Dit lokte zeer veel negatieve reacties uit. Wat toen onbespreekbaar leek, is het ondertussen wel.
Koen Repriels (ACV) vraagt of de onderzoekers bij hun scenario-analyse ook gekeken hebben naar de effecten op de bouwsector en de impact op duurzaam bouwen.
Sien Winters antwoordt dat deze effecten niet in detail bekeken zijn, maar er valt wel te verwachten dat een betere gerichtheid van de inzet van de middelen de bouwsector zal ondersteunen.
Koen Meesters (ACV) merkt op dat de omvorming van het KI naar een meer marktconforme belastingbasis van de onroerende voorheffing kan leiden tot perverse effecten. Stel dat EPC mee in rekening wordt gebracht voor de waardebepaling van de woning dan kan dit remmend werken om te investeren in energie-efficiëntie vermits dit leidt tot hogere vastgoedbelastingen.
Frank Vastmans beaamt dit en wijst op het belang van objectieve criteria voor de waardebepaling.
Sien Winters vult aan dat het belangrijk is om hierover na te denken. Oppervlakte van de woning is een objectief criterium en investeringen inzake energie-efficiëntie zouden als kost kunnen in mindering gebracht worden om het pervers effect te vermijden.
Bert Meulemans (Boerenbond) merkt op dat de onderzoeksresultaten zich beperken tot het Vlaams niveau, terwijl er toch regionale verschillen bestaan in woningprijzen en in kwaliteit van de woningen. Moeten de instrumenten dan ook niet regionaal verschillen?
Frank Vastmans antwoordt dat er inderdaad een grote regionale verscheidenheid bestaat inzake woningprijzen. Onderzoek toont echter aan dat deze verschillen consistent zijn over de tijd heen, wat de algemene conclusies uit het onderzoek ondersteunt.
Naar differentiatie toe van instrumenten is Vastmans geen voorstander van een regionale differentiatie van de woonbonus. Dit kan eventueel wel voor instrumenten die mikken op kwaliteitsverbetering.